Mandantenbrief Sonderausgabe Vermieter 2015

Sonderausgabe zur Mietimmobilie 01 | 2015 Für Vermieter Steuertipps rund um die vermietete Immobilie |  Spätestens seit der Finanzkrise zählen Sachwerte, insbesondere Immobilien, zu den beliebtesten Anlageprodukten. Aber auch der historisch niedrige Zinssatz ist ein Grund dafür, dass immer mehr Steuerpflichtige eine Immobilie erwerben und im Anschluss vermieten. Hier gilt es, die steuerlichen Regelungen zu beachten, um mögliche Steuernachteile zu vermeiden. Die Sonderausgabe bietet einen kompakten Überblick und gibt Steuertipps vom Erwerb bis zum Verkauf der Mietimmobilie. | Vorbemerkungen: Bei den nachfolgen- den Ausführungen wird unterstellt, dass eine umsatzsteuerfreie Vermie- tung vorliegt. Auf Umsatz- und Vor- steuerbeträge wird demzufolge nicht näher eingegangen. 1. Erwerb 1.1 Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten Zu den Anschaffungskosten zählen die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwer- ben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu gehören auch die jeweiligen Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten. An- schaffungspreisminderungen sind ab- zuziehen. ◼◼ Nebenkosten Zu den Nebenkosten gehören z.B. Gut- achterkosten, Grundbuch- und Notar- kosten, Grunderwerbsteuer und Ver- messungskosten. Zu den Herstellungskosten gehören alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern (Materialkosten) und die In- anspruchnahme von Diensten (Ferti- gungskosten) für die Herstellung eines Vermögensgegenstands entstehen (zur weiteren Abgrenzung vgl. insbesondere unter 2.2 „Erhaltungsaufwand“). Die Unterscheidung zwischen Anschaf- fungs- und Herstellungskosten einer- seits und laufenden Aufwendungen an- dererseits ist deshalb so entscheidend, weil Anschaffungs- und Herstellungs- kosten nicht sofort steuerwirksam gel- tend gemacht werden können. Diese Aufwendungen wirken sich in der Steu- ererklärung „nur“ über die Gebäudeab- schreibung als Werbungskosten aus (regelmäßig 3 % p.a.). Da es sich bei dem Grund und Boden um ein nicht abnutzbares Wirtschafts- gut handelt, ist es erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Es empfiehlt sich, eine ein- deutige Aufteilung im Kaufvertrag vor- zunehmen, wobei die Beurteilungsmaß- stäbe dokumentiert werden sollten. PRAXISHINWEIS |  Die Finanzverwal- tung hat eine Arbeitshilfe zur Verfü- gung gestellt, wodurch u.a. die Bemes- sungsgrundlage für die Gebäudeab- schreibung ermittelt sowie die Plausi- bilität einer vorliegenden Kaufpreis- aufteilung geprüft werden kann (unter www.iww.de/sl598 ). 1.2 Optimale Schuldzinsenaufteilung Oftmals werden Immobilien gemischt genutzt. Dies bedeutet, dass z.B. das Erdgeschoss für eigene Wohnzwecke verwendet und das Obergeschoss ver- mietet wird. Soll eine gemischt genutzte Immobilie fremdfinanziert werden, gibt es einige Spielregeln zu beachten, um den optimalen Schuldzinsenabzug bei den Werbungskosten zu erhalten. Die Art der Finanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung) und die damit ver- bundene Zuordnung auf die unter- schiedlichen Gebäudeteile liegt im Er- messen des Steuerpflichtigen. Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen die Kredite den vermieteten Gebäudeteilen und die Eigenmittel den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Bereichen zugeordnet werden. Dieses Gestaltungsmodell hat die Rechtspre- chung (u.a. BFH-Urteil vom 25.3.2003, Az. IX R 22/01) und auch die Finanzver- waltung anerkannt. Bei der Dokumentation der Zuordnung sind allerdings wichtige Punkte zu be- achten: Die erste Voraussetzung ist, dass die Baukosten für die unterschiedlichen Inhaltsübersicht 1. Erwerb 1.1 Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten 1.2 Optimale Schuldzinsen- aufteilung 2. Werbungskosten 2.1 Schuldzinsen nach Verkauf 2.2 Erhaltungsaufwand 3. Steuerfalle anschaffungs- nahe Herstellungskosten 4. Handwerkerleistungen 5. Leerstandszeiten 6. Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen 7. Verbilligte Vermietung an Angehörige 8. Grundsteuererlass Seite 1 Seite 1 Seite 2 Seite 2 Seite 3 Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 4 Seite 4

RkJQdWJsaXNoZXIy Mzc5Mw==